O mercado imobiliário sempre teve um grande destaque entre os tipos de investimentos preferidos dos brasileiros, principalmente entre aqueles que queriam obter uma renda mensal (aluguel). Atualmente, com a facilitação de acesso aos mercados internacionais, os investidores passaram a ter a possibilidade de investir em imóveis no exterior, de maneira simples e com maior liquidez, por meio de fundos investimentos imobiliários, conhecidos nos EUA como REITs.
Apesar de ser um fenômeno relativamente recente no Brasil, os fundos de investimento imobiliário são conhecidos há muito mais tempo no mercado americano. Os setores de REITs incluem desde imóveis residenciais até os de logística, hospitalares e de data centers, entre outros. Por isso, vale a pena entender o funcionamento desses fundos e, principalmente, as diferenças e vantagens em relação à versão brasileira.
O que são os REITs?
Apelidados no Brasil de FIIs americanos, os REITs (sigla para Real Estate Investment Trusts) são empresas que compram, financiam e administram ativos imobiliários de forma parecida com a dos FIIs no Brasil. Na prática, esses fundos adquirem uma série de imóveis de diferentes tipos e setores e os alugam para clientes pessoas físicas e jurídicas.
Os REITs permitem que qualquer pessoa tenha cotas de um portfólio diversificado de imóveis nos EUA, com liquidez e sem precisar investir muito dinheiro. E o cotista ainda tem a vantagem de receber tanto pela valorização do fundo quanto pelos aluguéis recebidos dos inquilinos.
Para se qualificar como REIT, uma empresa deve:
- Investir pelo menos 75% de seus ativos totais em imóveis
- Obter pelo menos 75% de sua receita bruta de aluguéis de imóveis, juros sobre hipotecas que financiam imóveis ou de vendas de imóveis
- Pagar pelo menos 90% de seu lucro tributável na forma de dividendos aos acionistas a cada ano
- Ser uma entidade tributável como uma empresa e administrada por um conselho de diretores ou curadores
- Ter um mínimo de 100 acionistas
- Ter no máximo 50% de suas ações detidas por cinco ou menos pessoas físicas
Quais são os tipos de REITs?
Em regra, os REITs podem ser agrupados em duas grandes categorias em relação ao seu tipo de atuação no setor imobiliário:
- Equity REIT: são equivalentes aos nossos FIIs de tijolo, ou seja, investem em imóveis físicos. Nesse modelo, a renda vem do aluguel e/ou venda desses imóveis.
- Mortgage REIT: são similares aos FIIs de papel, portanto, eles não investem em imóveis físicos. Os rendimentos desses fundos vêm de investimentos em hipotecas (mortgage) e de receita de empréstimos, ou seja, com base no modelo de recebíveis ligados aos imóveis.
Além desses dois tipos, existem fundos que têm uma mistura entre Equity e Mortgage REIT. Conhecidos como Hybrid REIT, eles podem investir tanto em imóveis físicos quanto em títulos ligados ao setor imobiliário.
Há ainda algumas divisões de REITs conforme o setor imobiliário. São comuns nomenclaturas como REITs residenciais, hospitalares, de escritórios, industriais e assim por diante. Cada setor possui suas particularidades e é preciso estudá-las para montar a melhor estratégia.
Diferenças entre REITs e FIIs?
Apesar de serem parecidos, os REITs e FIIs têm algumas diferenças, conforme exposto a seguir:
- ao contrário dos FIIs, os REITs são empresas com diretores, CEOs e conselho de administração;
- por serem empresas, os REITs podem contrair dívidas, diferentemente dos Fundos Imobiliários brasileiros;
- para ter acesso a determinados benefícios tributários, os REITs são obrigados a distribuir 90% da sua geração de caixa, contra 95% dos fundos imobiliários.
Além dessas diferenças técnicas, existe ainda uma diferença no nível de maturidade dos mercados, expostos abaixo:
- os REITs começaram a ser negociados quase 50 anos antes dos FIIs (1960 vs. 2008);
- a capitalização de mercado dos Real Estate Investment Trust é cerca de 55 vezes maior do que os fundos brasileiros (1,2 trilhão dólares vs. 120 bilhão de reais);
- a diversidade de REITs existentes oferece acesso a ativos imobiliários que não existem nas carteiras de FIIs do Brasil como, por exemplo, data centers e ativos florestais.
As vantagens do Real Estate Investment Trust
Os REITs destacam um histórico de retornos competitivos para seu nível de risco, baseado em constantes pagamentos de dividendos e uma significativa valorização do capital a longo prazo.
Quando comparados com a compra de imóveis físicos – principalmente em relação a imóveis internacionais – eles destacam vantagens como simplicidade, liquidez, transparência e diversificação.
Com isso, é possível dizer que os REITs têm obtido um desempenho excepcional, tanto no curto quanto no longo prazo. O índice FTSE Nareit All Equity REITs Index teve um retorno de 1.680% nos últimos 30 anos, o que equivale a um retorno médio anual composto de 10,1%.
O futuro dos REITs
Conforme mencionado, muito mais que imóveis residenciais e comerciais, os REITs também operam ativos imobiliários voltados à crescente revolução tecnológica. Isso inclui, por exemplo, ativos de logística industrial e de data center, que favorecem a continuidade do desempenho dos fundos nas novas tendências estruturais da economia.
Fontes: Reit.com
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