REITs e FIIs: descubra as diferenças e vantagens de investir em cada um

Sabe a diferença entre REITs e FIIs? Ambas são ótimas alternativas para diversificar sua carteira de investimentos aplicando no mercado imobiliário, mas sem adquirir um imóvel físico. Os REITs americanos, que serviram de inspiração aos fundos imobiliários brasileiros, são conhecidos há muito mais tempo no mercado financeiro mundial e incluem desde imóveis residenciais até os de logística, dentre outros setores.

Por isso, vale a pena entender as principais diferenças entre REITs e FIIs, os Fundos de Investimento Imobiliário. Continue lendo este conteúdo e descubra!

O que são os REITs americanos?

Os fundos de investimento imobiliário foram criados no início da década de 90 e, ao longo do tempo, conquistaram uma boa parcela dos investidores individuais – especialmente aqueles que queriam obter uma renda periódica. Hoje, com a facilitação de investimento em mercados internacionais, os investidores brasileiros passaram a também ter acesso aos REITs americanos.

Os REITs (Real Estate Investment Trusts) são entidades que controlam, operam ou financiam ativos imobiliários. Esses REITs permitem que qualquer investidor detenha uma fração de ativos ou dívidas imobiliárias, aproveitando-se da liquidez e gestão imobiliária sem a necessidade de um grande investimento.

Como é possível perceber, os REITs são uma modalidade de investimento nos EUA similar aos fundos de investimento imobiliário (FIIs) no Brasil. Na verdade, como já mencionado, os fundos de investimento imobiliário brasileiros lançados no início dos anos 90 foram inspirados no veterano REITs dos EUA, lançado nos anos 60.

Vale destacar que a maioria dos REITs são bons pagadores de dividendos, razão pela qual esse ativo acaba atraindo investidores interessados em rendimentos mensais ou trimestrais decorrentes da exploração dos imóveis. Para investir em REITs é preciso comprar os ativos listados em bolsas de valores norte-americana.

Em outras palavras, os REITs americanos são ativos de renda variável que possibilitam aos investidores o pagamento periódico de rendimentos em dólar.

Em geral, os REITs são divididos naqueles que investem em imóveis (fundos de tijolo, na linguagem brasileira) e os que investem em ativos de dívida com garantia de imóveis (fundos de papel, ou seja, de dívida ou de títulos imobiliários). 

Já com relação aos tipos de imóveis, há REITs especializados nos mais variados tipos, incluindo:

• shopping centers;
• apartamentos;
• escritórios;
• imóveis para empresas;
• imóveis logísticos (como centros de distribuição e armazenamento);
• hotéis e resorts;
• infraestrutura (como antenas de telefonia);
• hospitais;
• moradia universitária;
• e florestas, dentre outros. 

Leitura recomendada: Como investir na bolsa de valores americana?

Quais diferenças entre REITs americanos e FIIs brasileiros?

Apesar de serem parecidos, os REITs americanos e FIIs brasileiros têm algumas diferenças que vão desde o tamanho do mercado até a quantidade de subsetores. Além disso, existem diferenças no tratamento tributário de cada um deles no Brasil. 

Confira a tabela explicativa sobre as diferenças.

Como REITs e FIIs são gerenciados?

Os REITs operam de forma semelhante a outros fundos de investimentos de renda variável. Por lei, são obrigados a distribuir pelo menos 90% do lucro como forma de dividendos, remunerando os investidores dessa forma.

Em relação ao gerenciados, os REITs podem ser administrados por uma equipe interna da empresa ou de forma externa. Os gestores se concentram na aquisição, gerenciamento, manutenção e eventual venda dos imóveis, com objetivo de gerar o máximo de renda e lucro possível.

Os FIIs funcionam de maneira semelhante aos REITs, tendo como objetivo distribuir rendimentos de forma periódica aos investidores. Porém, há algumas diferenças de estrutura e regulamentação.

No caso das FIIs, a distribuição do lucro deve ser de pelo menos 95% a cada semestre, que geralmente provém de aluguéis ou rendimentos de títulos imobiliários.

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Tributação em REITs e FIIs

Os REITs nos EUA são tributados como renda regular para os investidores, ou seja, de acordo com a taxa de imposto de renda individual do investidor. Porém, parte dos dividendos pode ser classificada como ganho ou retorno de capital, tendo taxas mais baixas. 

Por exemplo, se o investidor vender suas cotas e lucrar com isso, terá que pagar imposto de ganho de capital. As vendas de REITs que não ultrapassam R$35 mil estão isentas de imposto de renda. Lucros até R$5 milhões são tributados em 15%, de acordo com uma tabela progressiva que pode chegar a 22,5% para ganhos superiores a R$30 milhões.

No Brasil, a situação é um pouco diferente. Os FIIs são tributados em 20% sobre o lucro na venda de cotas. Porém, têm isenção de Imposto de Renda sobre os dividendos.

O papel dos REITs na diversificação de portfólio

Se você deseja diversificar sua carteira de investimentos com renda variável, os REITs podem ser uma ótima solução dependendo do seu perfil.

Um dos principais benefícios de incluir REITs em um portfólio de investimentos é que os imóveis muitas vezes se comportam de maneira diferente de outros tipos de investimentos em dólar. Por exemplo, enquanto as ações podem ser muito voláteis, os imóveis tendem a ser mais estáveis e a gerar fluxos de renda previsíveis, principalmente de aluguéis.

No entanto, assim como qualquer investimento, os REITs também têm riscos. Eles são afetados por fatores como as condições do mercado imobiliário, taxas de juros e a economia em geral. 

Portanto, é importante não concentrar todo o portfólio em REITs, mas usá-los como parte de uma estratégia de investimento diversificada.

Como avaliar e escolher os REITs?

Em geral, os principais analistas de mercado consideram alguns critérios mínimos para avaliar e determinar a atratividade de um REIT como investimento, que vão desde o histórico de operações até o tamanho do fundo e sua diversificação.

Assim, separamos alguns critérios que podem lhe auxiliar na hora de estudar quais REITs podem ser interessantes para compor seu patrimônio. Confira a lista:

1. Histórico de operações: idealmente pelo menos 5 anos;
2. Tamanho do fundo: preferencialmente de grande capitalização;
3. Diversificação: locatários e regiões em que estão situados os imóveis;
4. Maior parte da renda imobiliária proveniente de contratos com reajustes periódicos;
5. Endividamento sustentável e dentro da média de mercado;
6. Performance histórica do preço superior à média de mercado; 
7. Inexistência de notícias desabonadoras do fundo ou dos gestores do fundo;

No app da Nomad, esses critérios mínimos já foram aplicados sobre o universo de REITs negociados em bolsas de valores nos EUA que resultaram na lista de ativos disponíveis no aplicativo. A Nomad avalia periodicamente esses critérios para ter certeza que os ativos disponíveis atendem a critérios mínimos de qualidade.

Leitura recomendada: Descubra o que é preço sobre lucro (P/L) e como calcular.

Os principais riscos dos REITs americanos

É muito importante para o investidor entender quais fatores podem influenciar os preços dos REITs e suas operações. Assim, ele pode decidir se este é um investimento adequado ao seu perfil de risco. 

Por isso, separamos aqui os quatro importantes fatores de risco. Lembrando que esses fatores não são exaustivos e podem ser ampliados de acordo com sua análise. Confira:

• Oscilações nos preços: embora o valor dos imóveis e da receita imobiliária tenha, relativamente, poucas oscilações, os REITs – assim como todos ativos de renda variável – são negociados em Bolsa de Valores e, em razão disso, o valor das suas quotas pode variar conforme as expectativas dos investidores.
• Sensibilidade à economia dos EUA: apesar de possuírem ativos em diversos países (inclusive no Brasil), os REITs têm maior exposição ao setor imobiliário dos EUA. Por isso, uma recessão na economia norte-americana pode impactar diretamente a lucratividade dos REITs, afetando o nível de ocupação dos imóveis, o preço por metro quadrado e até a inadimplência de locatários, dentre outros pontos.
• Risco de operação imobiliária: os REITs que investem em ativos imobiliários são responsáveis pela administração operacional dos imóveis, como reformas, gestão de funcionários, negociação de contratos com locatários, manutenção do nível de ocupação e todos os outros riscos relativos à sua operação. Em caso de problemas com o imóvel, com locatários, com funcionários ou qualquer outro nessa linha, os resultados do fundo podem ser impactados. 
• Sensibilidade à elevação dos juros: em geral, a performance dos REITs tende a se beneficiar com a queda dos juros. Por outro lado, quando os juros sobem a performance pode ser prejudicada. No entanto, vale dizer que os dados históricos de performance não confirmam uma forte relação entre resultados dos REITs e a elevação dos juros. Isso porque outros fatores como juros de financiamentos, taxa de desemprego e aumento de vacância também impactam nos resultados.

Como começar a investir em REITs?

Quer incluir REITs na sua carteira de investimentos? Criamos este passo a passo simples para você começar:

1. Defina seus objetivos com o investimento

Determine por que você quer investir em REITs. Está procurando renda passiva com os dividendos? Crescimento de capital? Diversificação da sua carteira? Diferentes REITs podem atender a diferentes objetivos, então é importante saber o que você está procurando.

2. Escolha um corretor ou plataforma de negociação

Para investir em REITs, você precisará de uma conta em uma instituição que permita negociar em bolsas de valores americanas. E claro, que possua diferentes opções de REITs, como residenciais, comerciais, de saúde, de infraestrutura, entre outros.

3. Abra a conta e faça o teste de perfil

Após a escolha da plataforma, abra sua conta e faça o teste para descobrir seu perfil como investidor. As opções de REITs estarão disponíveis após o teste, que irá direcionar as melhores opções para o seu momento atual.

Agora que você já conhece as diferenças entre os REITs americanos e os FIIs brasileiros, nada melhor do que se aprofundar no tema e começar a planejar seus investimentos em uma plataforma segura.

Na Nomad, você encontra além de REITs, diversas outras opções de investimentos no mercado americano, comprando ativos direto na bolsa de valores dos Estados Unidos. Invista agora em REITs, ações, ETFs, fundos selecionados e muito mais!

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