Os fundos de investimento imobiliário foram criados no início da década de 90 e, ao longo do tempo, conquistaram uma boa parcela dos investidores individuais – especialmente aqueles que queriam obter uma renda periódica. Hoje, com a facilitação de investimento em mercados internacionais, os investidores brasileiros passaram a também ter acesso aos REITs americanos.
Os REITs americanos, que serviram de inspiração aos fundos imobiliários brasileiros, são conhecidos há muito mais tempo no mercado financeiro mundial e incluem desde imóveis residenciais até os de logística, dentre outros setores.
Por isso, vale a pena entender as principais diferenças entre REITs e FIIs, os Fundos de Investimento Imobiliário.
O que são os REITs americanos?
Os REITs (Real Estate Investment Trusts) são entidades que controlam, operam ou financiam ativos imobiliários. Esses REITs permitem que qualquer investidor detenha uma fração de ativos ou dívidas imobiliárias, aproveitando-se da liquidez e gestão imobiliária sem a necessidade de um grande investimento.
Como é possível perceber, os REITs são uma modalidade de investimento nos EUA similar aos fundos de investimento imobiliário (FIIs) no Brasil. Na verdade, como já mencionado, os fundos de investimento imobiliário brasileiros lançados no início dos anos 90 foram inspirados no veterano REITs dos EUA, lançado nos anos 60.
Vale destacar que a maioria dos REITs são bons pagadores de dividendos, razão pela qual esse ativo acaba atraindo investidores interessados em rendimentos mensais ou trimestrais decorrentes da exploração dos imóveis.
Em outras palavras, os REITs americanos são ativos de renda variável que possibilitam aos investidores o pagamento periódico de rendimentos em dólar.
Em geral, os REITs são divididos naqueles que investem em imóveis (fundos de tijolo, na linguagem brasileira) e os que investem em ativos de dívida com garantia de imóveis (fundos de papel, ou seja, de dívida ou de títulos imobiliários).
Já com relação aos tipos de imóveis, há REITs especializados nos mais variados tipos, incluindo:
- shopping centers;
- apartamentos;
- escritórios;
- imóveis para empresas;
- imóveis logísticos (como centros de distribuição e armazenamento);
- hotéis e resorts;
- infraestrutura (como antenas de telefonia);
- hospitais;
- moradia universitária;
- e florestas, dentre outros.
Quais diferenças entre REITs americanos e FIIs brasileiros?
Apesar de serem parecidos, os REITs americanos e FIIs brasileiros têm algumas diferenças que vão desde o tamanho do mercado até a quantidade de subsetores. Além disso, existem diferenças no tratamento tributário de cada um deles no Brasil.
Confira a tabela explicativa sobre as diferenças.
Como avaliar e escolher os REITs?
Em geral, os principais analistas de mercado consideram alguns critérios mínimos para avaliar e determinar a atratividade de um REIT como investimento, que vão desde o histórico de operações até o tamanho do fundo e sua diversificação.
Assim, separamos alguns critérios que podem lhe auxiliar na hora de estudar quais REITs podem ser interessantes para compor seu patrimônio. Confira a lista:
- Histórico de operações: idealmente pelo menos 5 anos;
- Tamanho do fundo: preferencialmente de grande capitalização;
- Diversificação: locatários e regiões em que estão situados os imóveis;
- Maior parte da renda imobiliária proveniente de contratos com reajustes periódicos;
- Endividamento sustentável e dentro da média de mercado;
- Performance histórica do preço superior à média de mercado;
- Inexistência de notícias desabonadoras do fundo ou dos gestores do fundo;
No app da Nomad, esses critérios mínimos já foram aplicados sobre o universo de REITs negociados em bolsas de valores nos EUA que resultaram na lista de ativos disponíveis no aplicativo. A Nomad avalia periodicamente esses critérios para ter certeza que os ativos disponíveis atendem a critérios mínimos de qualidade.
Os principais riscos dos REITs americanos
É muito importante para o investidor entender quais fatores podem influenciar os preços dos REITs e suas operações. Assim, ele pode decidir se este é um investimento adequado ao seu perfil de risco.
Por isso, separamos aqui os quatro importantes fatores de risco. Lembrando que esses fatores não são exaustivos e podem ser ampliados de acordo com sua análise. Confira:
- oscilações nos preços: embora o valor dos imóveis e da receita imobiliária tenha, relativamente, poucas oscilações, os REITs – assim como todos ativos de renda variável -são negociados em Bolsa de Valores e, em razão disso, o valor das suas quotas pode variar conforme as expectativas dos investidores.
- sensibilidade à economia dos EUA: apesar de possuírem ativos em diversos países (inclusive no Brasil), os REITs têm maior exposição ao setor imobiliário dos EUA. Por isso, uma recessão na economia norte-americana pode impactar diretamente a lucratividade dos REITs, afetando o nível de ocupação dos imóveis, o preço por metro quadrado e até a inadimplência de locatários, dentre outros pontos.
- risco de operação imobiliária: os REITs que investem em ativos imobiliários são responsáveis pela administração operacional dos imóveis, como reformas, gestão de funcionários, negociação de contratos com locatários, manutenção do nível de ocupação e todos os outros riscos relativos à sua operação. Em caso de problemas com o imóvel, com locatários, com funcionários ou qualquer outro nessa linha, os resultados do fundo podem ser impactados.
- sensibilidade à elevação dos juros: em geral, a performance dos REITs tende a se beneficiar com a queda dos juros. Por outro lado, quando os juros sobem a performance pode ser prejudicada. No entanto, vale dizer que os dados históricos de performance não confirmam uma forte relação entre resultados dos REITs e a elevação dos juros. Isso porque outros fatores como juros de financiamentos, taxa de desemprego e aumento de vacância também impactam nos resultados.
Agora que você já conhece as diferenças entre os REITs americanos e os FIIs brasileiros, nada melhor do que se aprofundar no tema e começar a estudar mais sobre essa forma de investir no mercado imobiliário americano.
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